Valutazione del costo del diritto di locazione del locatore

Se un terreno viene affittato per un determinato periodo senza riscatto del diritto di concludere un contratto di locazione, dopo la fine del periodo di locazione, è possibile fornire il terreno alle condizioni di riscatto da parte del locatore del diritto di concludere un contratto di locazione.

Il diritto di locazione del locatore (stato, comune) è determinato dall'affitto corrente del contratto di locazione concluso, nonché dal potenziale reddito derivante dalla vendita del contratto di locazione subito dopo la scadenza del termine del contratto in corso.

Se è consentita la vendita di terreni in proprietà, allora invece di valore di mercato il diritto di concludere un contratto di locazione utilizza il valore di mercato del terreno.

Il costo del diritto del proprietario di affittare un terreno corrisponde al valore di mercato del terreno se:

• 1. i canoni di locazione corrispondono a quelli di mercato e il riscatto del diritto di locazione non può essere effettuato, poiché in tal caso esso è pari a zero;
• 2. le tariffe di pagamento e il costo di riscatto del diritto di stipulare un contratto di locazione (diritti di locazione) sono tariffe di mercato, ma a condizione che il riscatto sia effettuato immediatamente, e non oltre un certo periodo di tempo.

Se il proprietario non è né lo Stato né il Comune, il valore risultante viene ridotto del valore attuale delle imposte pagate.

Valutazione del costo del diritto del conduttore di affittare un terreno

Il diritto di locazione dell'inquilino può essere determinato:

• 1. Se esistono dati sul valore di mercato di tali diritti - al loro valore di mercato;
• 2. In assenza di dati sulla vendita dei diritti di locazione basati sulla differenza tra il mercato e i canoni di locazione effettivi, inclusi gli altri costi associati all'utilizzo di un terreno, scontati per la durata del contratto di locazione;
• 3. Qual è la differenza tra il valore di mercato di un terreno e
• 4. Costi connessi all'acquisizione di tale diritto;

Se un appezzamento di terreno è di proprietà statale o comunale, il diritto dell'inquilino di locazione può essere calcolato in base all'ambito dell'autorità di utilizzare il terreno, che sono determinati dai termini del contratto, il costo di acquisizione del terreno di proprietà , i rischi di riduzione del reddito a causa di un aumento dei canoni di locazione.

Questo caso si distingue per il fatto che, secondo la normativa vigente, il locatario di un terreno può riscattarlo in proprietà, se su di esso sono presenti strutture, a prezzi fissi, inoltre, ha il diritto di impegnare il suo diritto affittarlo e trasferirlo in uso ad altro. Cioè, questo diritto differisce dal diritto di proprietà per la possibilità di percepire un reddito inferiore, dovuto al pagamento dell'affitto; rischi di una sua diminuzione legati alla possibilità di aumentare i canoni di locazione; e il costo per l'acquisto di un terreno in proprietà dopo la scadenza del termine di locazione. Se il riscatto viene effettuato prima della fine della durata del contratto di locazione, il periodo di sconto si riduce di conseguenza al momento del riscatto proposto del terreno.

Se il valore del diritto di locazione del conduttore è nullo o negativo, dato che l'oggetto stesso ha un valore di mercato o genera un reddito di esercizio, allora ciò significa che l'importo dei pagamenti stabiliti per il terreno è pari o superiore al canone del terreno e forma un flusso di reddito negativo, ritirando parte del reddito generato dai miglioramenti.

Allo stesso modo, puoi determinare il valore della terra che si trova su altri diritti. In questo caso non si tratta del valore di mercato del terreno o del valore di mercato del diritto di locazione, ma del valore del diritto all'uso perpetuo del terreno o, se il terreno è edificato, della quota del valore di un singolo immobile appartenente al terreno con tale suddivisione dei diritti fondiari e delle migliorie.

Valutazione del valore del diritto di uso permanente e perpetuo

Il costo del diritto di uso perpetuo permanente è determinato allo stesso modo del diritto di locazione del locatore, se il terreno è di proprietà statale o comunale. Solo, invece dei pagamenti del leasing nei calcoli, l'imposta fondiaria viene utilizzata come costi associati alla proprietà di un terreno.

Il valore della proprietà e della locazione di una quota di terreno può essere stimato con i metodi sopra descritti facendo riferimento al valore totale del numero di quote di terreno.

Fattori che influenzano il costo del diritto di locazione di un terreno

La valutazione dei diritti di locazione di terreni viene effettuata sulla base di un'analisi dei prezzi delle transazioni concluse per la vendita di diritti di locazione per appezzamenti di terreno simili. I principali fattori che influenzano il valore di mercato dei diritti di locazione di terreni sono:

• 1. Posizione del terreno;
• 2. Scopo del terreno;
• 3. Uso consentito del terreno;
• 4. Idoneità dell'inquilino;
• 5. La durata del contratto di locazione;
• 6. Vincoli sui diritti di locazione;
• 7. Accessibilità ai trasporti;
• 8. Comodità delle strade di accesso;
• 9. Disponibilità di infrastrutture;
• 10. Termini di proroga (possibilità di prolungare la durata del contratto di locazione per il terreno);
• 11. Fornitura di sistemi di ingegneria (se c'è un edificio o una struttura sul terreno);
• 12. Fornitura di comunicazioni (Elettricità, gas, approvvigionamento idrico e fognario);
• 13. Termini di proroga (la possibilità di estendere la durata del contratto di locazione per il terreno);
• 14. Valore atteso, durata e probabilità di percepire un reddito dal diritto di affittare un terreno per un certo periodo di tempo con l'uso più efficiente del terreno (principio di aspettativa);
• 15. I diritti di altre persone sull'oggetto valutato;

I termini di pagamento determinano anche il valore di mercato del diritto di locazione e influenzano il modo in cui viene valutato. Queste condizioni includono:

• 1. Importo, termini e modalità per effettuare i pagamenti;
• 2. Compensazione di altre spese in affitto;

La valutazione del diritto di locazione di un terreno segue i principi di valutazione del valore totale del terreno e mostra l'importo che un potenziale acquirente di questo diritto è disposto a pagare per trarne vantaggio. Ma questo processo ha anche alcune caratteristiche specifiche.

Al fine di fornire informazioni complete su questo problema nella legislazione della Federazione Russa, il Ministero delle relazioni immobiliari nel 2003 ha emesso linee guida che prescrivono la procedura e i metodi per valutare il diritto di locazione. Questo documento riassume i metodi utilizzati nella pratica per valutare le locazioni di terreni ed elenca anche le informazioni che dovrebbero essere incluse nel rapporto di valutazione.

Di norma, il costo dell'affitto dei terreni agricoli è calcolato dal valore catastale. Puoi conoscere altri metodi di calcolo da.

Caratteristiche della stesura di un rapporto

Il documento redatto sulla base dei risultati della valutazione contiene i seguenti dettagli:

• Nome completo dell'autore del documento (valutatore), tipo di documento, data di perizia e data di compilazione (non sempre uguale);
• Nomina di un accertamento (per una banca, per un tribunale, ecc.);
• L'importo da valutare (valore di mercato del diritto di locazione);
• Tipo e sottospecie del bene valutato, nome, ubicazione, descrizione dettagliata;
• Metodi e metodi utilizzati.

Le prime pagine del documento contengono brevi informazioni sulla proprietà e il risultato della sua valutazione, espresso nel valore dei suoi diritti di locazione in rubli. Il costo è scritto in numeri e parole.

• Termini di locazione;
• I poteri dell'inquilino;
• L'importo dell'affitto;
• Dati sullo stato del mercato immobiliare nella regione;
• Motivi per ottenere un diritto di locazione.

Il documento medio è di 40-50 pagine.

Il costo medio di una stima del terreno è di 5-7 mila rubli. Se è necessario valutare gli edifici, viene pagata una commissione separata, pari a 1000-2000 rubli.

Ordine
Ministero della Proprietà della Russia
del 10.04.2003 n. 1102-r
"Sull'approvazione delle raccomandazioni metodologiche
per definizione di valore di mercato
diritti di locazione di terreni"

In ottemperanza al decreto del governo Federazione Russa del 06.07.2001 n. 519 "Sull'approvazione degli standard di valutazione" (Legislazione raccolta della Federazione Russa, 2001, n. 29, art. 3026):

Il ministro
FR. Gazizullin

APPROVATO DA
per ordine del Ministero della proprietà della Russia
del 10.04.2003 n. 1102-r

I. Disposizioni generali

Queste linee guida per determinare il valore di mercato del diritto di locazione di terreni sono state sviluppate dal Ministero della gestione della proprietà della Russia in conformità con il decreto del governo della Federazione russa del 06.07.2001 n. 519 "Sull'approvazione degli standard di valutazione ".

II. Basi metodologiche per la valutazione del valore di mercato del diritto di locazione di terreni

Il valore di mercato del diritto di affittare un terreno è determinato sulla base dei principi di utilità, offerta e domanda, sostituzione, cambiamento, influenza esterna stabiliti nella Sezione II delle Linee guida per la determinazione del valore di mercato dei terreni, approvati con ordinanza del Ministero della Proprietà della Russia del 06.03.2002 n. 568-r.

Il valore di mercato del diritto di locazione di un terreno dipende dai poteri del locatario, dalla durata del diritto, dagli oneri del diritto di locazione, dai diritti di altre persone sul terreno, dalla destinazione d'uso e dall'uso consentito del terreno.

Il valore di mercato del diritto di affittare un terreno dipende dal valore atteso, dalla durata e dalla probabilità di ottenere un reddito dal diritto di locazione per un certo periodo di tempo con l'uso più efficiente del terreno da parte del locatario (principio di aspettativa) .

Il valore di mercato del diritto di locazione di un terreno è determinato in base all'uso più efficiente del terreno da parte del locatario, ovvero l'uso più probabile del terreno, che è praticabile e finanziariamente fattibile, economicamente giustificato, conforme con i requisiti della legislazione e in conseguenza del quale il valore stimato del costo del diritto di locazione di un terreno sarà massimo (il principio dell'uso più efficiente).

Il valore stimato del valore del diritto di locazione di un terreno può essere espresso come valore negativo (ad esempio, se l'importo del canone di locazione stabilito dal contratto di locazione per un terreno è superiore al canone di mercato per questo terreno). In tali casi, di norma, non è possibile alienare l'oggetto della valutazione sul mercato aperto in un contesto concorrenziale, quando le parti dell'operazione agiscono con ragionevolezza, disponendo di tutte le informazioni necessarie e non si riscontrano circostanze straordinarie nel transazione.

Nel valutare il valore di mercato del diritto di locazione di un terreno, si raccomanda di utilizzare le disposizioni della Sezione III delle Linee guida per la determinazione del valore di mercato dei terreni, approvato con ordinanza del Ministero della proprietà della Russia del 06.03. 2002 n. 568-r, tenendo conto delle seguenti caratteristiche.

Si raccomanda di includere nella relazione sulla valutazione del valore di mercato del diritto di locazione di un terreno:

· Informazioni sulla registrazione statale del diritto di locazione (contratto di locazione) nei casi in cui la registrazione specificata è obbligatoria;

· Informazioni sui vincoli del diritto di locazione di un terreno e del terreno stesso;

· La base per l'emergere del diritto di locazione dell'inquilino;

· Determinazione dei poteri del conduttore;

· Il periodo per il quale viene concluso il contratto di locazione del terreno;

· Caratteristiche del mercato per terreni, altri beni immobili, diritti di locazione di terreni, compreso il mercato per la locazione di terreni e altri beni immobili.

IV. Metodi di valutazione

Quando conduce una valutazione, un perito è obbligato a utilizzare (o giustificare il rifiuto di utilizzare) approcci di valutazione basati sul costo, comparativi e redditizi. Il valutatore ha il diritto di determinare autonomamente, nell'ambito di ciascuno degli approcci alla valutazione, metodi di valutazione specifici. La scelta dei metodi tiene conto della sufficienza e dell'affidabilità delle informazioni pubblicamente disponibili per l'uso di un particolare metodo. Di norma, nella valutazione del valore di mercato dei diritti di locazione di terreni, vengono utilizzati il ​​metodo di confronto delle vendite, il metodo di allocazione, il metodo di allocazione, il metodo della capitalizzazione del reddito, il metodo del saldo e il metodo della destinazione d'uso.

Sulla base dell'approccio comparativo: metodo di confronto delle vendite, metodo di allocazione, metodo di distribuzione. In base all'approccio reddituale: metodo della capitalizzazione del reddito, metodo del saldo, metodo della destinazione d'uso. Gli elementi dell'approccio del costo in termini di calcolo del costo di riproduzione o sostituzione delle migliorie fondiarie sono utilizzati nel metodo del resto, il metodo di allocazione.

Di seguito è riportato il contenuto dei metodi elencati in relazione alla valutazione del valore di mercato del diritto di locazione di terreni, entrambi occupati da edifici, strutture e (o) strutture (di seguito - terreni edificati), e del diritto di locazione terreni non occupati da edifici, strutture e (o) strutture (di seguito - terreni non edificati).

Se nella relazione di valutazione vengono utilizzati altri metodi, è consigliabile divulgarne il contenuto e giustificarne l'uso.

1. Metodo di confronto delle vendite

Il metodo è utilizzato per valutare i diritti di locazione per i terreni edificati e non edificati. Nel valutare il valore di mercato del diritto di locazione mediante il metodo di confronto delle vendite, si raccomanda di utilizzare le disposizioni del paragrafo 1 della sezione IV delle Raccomandazioni metodologiche per determinare il valore di mercato dei terreni approvati dall'ordinanza del Ministero della gestione della proprietà della Russia del 06.03.2002 n. 568-r, tenendo conto delle seguenti caratteristiche.

Quando si valuta il valore di mercato del diritto di locazione di un terreno utilizzando il metodo di confronto delle vendite, i seguenti fattori vengono presi in considerazione come parte dei fattori di costo:

· Il periodo di tempo rimanente fino alla fine del contratto di locazione;

· L'importo del canone di locazione previsto dal contratto di locazione;

· La procedura e le condizioni per effettuare (inclusa la frequenza) e le variazioni del canone previste dal contratto di locazione;

· La necessità di ottenere il consenso del proprietario per concludere una transazione con diritto di locazione;

· L'inquilino ha il diritto di riscattare il terreno locato;

· L'inquilino ha il diritto di prelazione per concludere un nuovo contratto di locazione per un terreno dopo la scadenza del contratto di locazione.

2. Metodo di isolamento

Il metodo viene utilizzato per valutare i diritti di locazione per i terreni edificabili. Nel valutare il valore di mercato del diritto di locazione con il metodo di assegnazione, si raccomanda di utilizzare le disposizioni del paragrafo 2 della sezione IV delle Raccomandazioni metodologiche per determinare il valore di mercato dei terreni approvati dall'ordinanza del Ministero della gestione della proprietà di Russia del 06.03.2002 N 568-r.

3. Metodo di distribuzione

Il metodo viene utilizzato per valutare i diritti di locazione per i terreni edificabili. Quando si valuta il valore di mercato del diritto di locazione con il metodo di distribuzione, si raccomanda di utilizzare le disposizioni del paragrafo 3 della sezione IV delle Raccomandazioni metodologiche per determinare il valore di mercato dei terreni approvati dall'ordine del Ministero della proprietà della Russia del 06.03.2002 N 568-r.

4. Metodo di capitalizzazione del reddito

Il metodo è utilizzato per valutare i diritti di locazione per i terreni edificati e non edificati. La condizione per l'applicazione del metodo è la possibilità di ricavare, per periodi di tempo uguali, redditi dal diritto accertato di affittare un terreno di pari dimensione o di uguale aliquota.

Il metodo presuppone la seguente sequenza di azioni:

· Calcolo dell'importo del reddito per un certo periodo di tempo, creato dal diritto di affittare un terreno con l'uso più efficiente del terreno da parte del locatario;

· Determinazione del valore del corrispondente rapporto di capitalizzazione dei redditi;

· Calcolo del valore di mercato del diritto di locazione di un terreno capitalizzando il reddito generato da tale diritto.

La capitalizzazione del reddito si riferisce alla determinazione alla data della valutazione di tutti i futuri valori di reddito uguali tra loro o variabili allo stesso tasso per periodi di tempo uguali. Il calcolo viene effettuato dividendo l'importo del reddito del primo periodo successivo alla data di accertamento per il corrispondente coefficiente di capitalizzazione determinato dal perito.

Nel valutare il valore di mercato del diritto di locazione di un terreno, il reddito derivante da tale diritto è calcolato come la differenza tra l'affitto del terreno e l'importo del canone previsto dal contratto di locazione per il periodo di riferimento. In questo caso, l'importo del canone di locazione del terreno può essere calcolato come reddito derivante dalla locazione di un terreno a canoni di mercato (il canone di locazione più probabile a cui un terreno può essere affittato sul libero mercato in un ambiente competitivo quando il parti della transazione agiscono in modo ragionevole, disponendo di tutte le informazioni necessarie e nessuna circostanza straordinaria si riflette nel canone di locazione).

La determinazione delle tariffe di noleggio di mercato utilizzando questo metodo prevede la seguente sequenza di passaggi:

· Selezione per il terreno, di cui si valuta il diritto di locazione, di oggetti simili, i cui canoni di locazione sono noti dalle operazioni di locazione e (o) dall'offerta pubblica;

· Determinazione degli elementi in base ai quali viene effettuato il confronto del lotto di terreno, di cui si valuta il diritto di locazione, con analoghi (di seguito elementi di confronto);

· Determinazione per ogni elemento di confronto della natura e del grado di scostamento di ciascun analogo dal terreno di cui si valuta il diritto di locazione;

· Determinazione, per ogni elemento di confronto, di adeguamenti ai canoni di locazione degli analoghi, corrispondenti alla natura e al grado di differenze di ciascun analogo dal terreno di cui si valuta il diritto di locazione;

· Adeguamento per ogni elemento del confronto del canone di locazione di ciascun analogo, appianando le loro differenze rispetto al terreno di cui si valuta il diritto di locazione;

· Calcolo del canone di mercato del lotto di terreno, di cui si sta valutando il diritto di locazione, mediante generalizzazione ragionata dei canoni rettificati degli analoghi.

Quando si calcola il rapporto di capitalizzazione per il reddito generato dal diritto di affittare un terreno, si dovrebbe prendere in considerazione:

· Tasso di rendimento del capitale privo di rischio;

· Il valore del premio di rischio connesso all'investimento del capitale nell'acquisizione del diritto di locazione stimato;

· Il tasso di variazione più probabile del reddito derivante dal diritto di locazione di un terreno e la variazione più probabile del suo valore (ad esempio, quando il valore del diritto di locazione diminuisce, tenere conto del rendimento del capitale investito nell'acquisizione di diritto di locazione).

Se esistono informazioni affidabili sull'importo del reddito generato dall'analogo dell'oggetto di valutazione per un certo periodo di tempo e sul suo prezzo, il rapporto di capitalizzazione per il reddito generato dal diritto di affittare un terreno può essere determinato dividendo l'importo di reddito generato dall'analogo per un certo periodo di tempo dal prezzo di questo analogo.

5. Metodo del resto

Il metodo è utilizzato per valutare i diritti di locazione per i terreni edificati e non edificati. Nel valutare il valore di mercato del diritto di locazione con il metodo del resto, si raccomanda di utilizzare le disposizioni del paragrafo 5 della sezione IV delle Raccomandazioni metodologiche per determinare il valore di mercato dei terreni approvati dall'ordine del Ministero della proprietà della Russia del 06.03.2002 n. 568-r, tenendo conto delle seguenti caratteristiche:

· Nell'ambito delle spese operative, compreso l'importo del canone di locazione previsto dal contratto di locazione esistente per il terreno;

· La differenza tra il reddito netto di esercizio di un singolo immobile e il reddito netto di esercizio relativo alle migliorie al terreno fa parte del canone di locazione del terreno, non prelevato dal proprietario del terreno sotto forma di affitto, ma percepito dal locatario;

· Nel calcolare il coefficiente di capitalizzazione per i redditi da locazione, si dovrebbe tener conto della probabilità che la differenza tra il canone e il canone stipulato nel contratto di locazione, il periodo di tempo rimanente fino alla fine del contratto di locazione, e la possibilità che dovrebbe essere preso in considerazione il locatario che conclude un nuovo contratto di locazione per un certo periodo.

6. Metodo di utilizzo previsto

Il metodo è utilizzato per valutare i diritti di locazione per i terreni edificati e non edificati. Nel valutare il valore di mercato del diritto di locazione secondo il metodo di destinazione d'uso, si raccomanda di utilizzare le disposizioni del paragrafo 6 della sezione IV delle Raccomandazioni metodologiche per determinare il valore di mercato dei terreni approvati dall'ordinanza del Ministero della proprietà della Russia del 6 marzo 2002 n. 568-r, tenendo conto delle seguenti caratteristiche:

· Nell'ambito delle spese operative, compreso l'importo del canone di locazione previsto dal contratto di locazione esistente per un terreno;

· Nel calcolare il tasso di sconto per i redditi da locazione, si dovrebbe tener conto della probabilità di trattenere il reddito da locazione;

· Nel determinare il periodo di previsione, si dovrebbe prendere in considerazione il periodo di tempo rimanente fino alla scadenza del contratto di locazione, nonché la possibilità per il locatario di concludere un nuovo contratto per un certo periodo.

METODOLOGIA PER IL CALCOLO DELL'IMPORTO DEL CANONE PER IL DIRITTO DI CONCLUDERE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE DI UN TERRENO NELLA CITTÀ DI MOSCA

1. Disposizioni generali.

Questa metodologia per calcolare l'importo del pagamento per il diritto di concludere un contratto di locazione per un terreno nella città di Mosca (di seguito denominato diritto di locazione) deve essere applicata quando si eseguono i calcoli pertinenti da parte del dipartimento delle risorse territoriali della città di Mosca ed è un documento guida per l'uso da parte delle commissioni distrettuali e comunali per la fornitura di terreni e regolamento urbanistico per l'approvazione dell'importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno.

La metodologia non è intesa per calcolare l'importo del pagamento per il diritto di affittare un terreno per la costruzione di strutture residenziali e ad uso misto in conformità con l'ordine del sindaco di Mosca del 18.08.2000 N 894-RM "Sul procedura per l'attuazione di programmi di edilizia abitativa a Mosca" per la costruzione di strutture sfera sociale o ordine cittadino in conformità con l'ordine del sindaco di Mosca del 26.09.94 N 471-RM "Sul pagamento per il diritto di concludere un terreno contratto di locazione a Mosca."

Per determinare l'importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno, sono richiesti i seguenti dati, contenuti nei permessi iniziali per la progettazione e la costruzione nella città di Mosca: area del terreno, compreso per l'abbellimento, area edificabile, superficie totale di ​​le parti del terreno e della metropolitana disponibili sul terreno e sull'oggetto proiettato, la lontananza del terreno dalla stazione della metropolitana o dalla stazione ferroviaria, l'uscita dei confini del terreno sull'autostrada di importanza generale della città, il funzionale scopo dell'oggetto proiettato.

Se il valore dell'importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno, calcolato secondo questa metodologia, in termini di 1 ha, tenendo conto di tutti gli oneri, è inferiore al valore del valore calcolato secondo la procedura per il calcolo dell'importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno non destinato all'implementazione di nuova costruzione (ricostruzione) (paragrafo 4), il costo del diritto di locazione di un terreno viene stabilito secondo la procedura per il calcolo dell'importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno non destinato a nuova costruzione (ricostruzione)

2. La procedura per il calcolo dell'importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno per la costruzione di edifici (strutture).

Il calcolo dell'importo del pagamento per il diritto di affittare un terreno fornito a un nuovo inquilino, o quando si conclude un contratto di locazione con un'altra persona che ha il diritto, nei casi stabiliti dalla legge, di concludere un contratto di locazione per un terreno , si effettua secondo la seguente formula:

C = Tale x Ssr n x Ksr.a x Cop x Kts. x Ku - Quindi,

dove:

Cagna. - superficie territoriale (in ettari);
SSr.p. - il pagamento medio (in migliaia di rubli / ha) per il diritto di affittare un terreno per 49 anni in una specifica zona economica territoriale;
Кср.а. - coefficiente adimensionale di adeguamento dell'importo del pagamento per il diritto di locazione a breve termine o locazione a lungo termine per un periodo inferiore a 49 anni (tabella 2);
Poliziotto. - coefficiente adimensionale per la regolazione dell'entità del pagamento, tenendo conto della densità edilizia totale (il rapporto tra l'area totale degli edifici (strutture) sul terreno e l'area del terreno) (Tabella 3) ;
Kts. - coefficiente adimensionale per l'adeguamento dell'importo del pagamento in base allo scopo dell'edificio (struttura) sul terreno (tabella 4);
NS. - coefficiente adimensionale per l'adeguamento dell'entità del pagamento, in funzione della distanza del terreno dalle autostrade di rilevanza urbana, dalle stazioni metropolitane o ferroviarie (tabella 5);
Co - il costo degli ingombri sul terreno, calcolato secondo le linee guida approvate dall'ordinanza del sindaco di Mosca del 28 novembre 2000 N 1244-RM "Sull'approvazione delle linee guida temporanee per il calcolo dei costi aggiuntivi degli investitori derivanti da la realizzazione di progetti di investimento".

3. La procedura per calcolare l'importo del pagamento per il diritto di affittare un terreno in caso di modifica dello scopo funzionale degli oggetti, aumento del processo di ricostruzione (costruzione) dell'area totale esistente (proiettata ) edifici (strutture) o costruzione di un nuovo edificio (struttura) su un terreno locato.

Per ottenere il permesso di modificare lo scopo funzionale degli oggetti, aumentare nel processo di ricostruzione (costruzione) l'area totale di edifici o strutture esistenti (progettati) o costruzione di un nuovo edificio (struttura) e se il proprietario di edifici (strutture ) ha un contratto di locazione per un terreno, il locatore deve determinare le dimensioni dei pagamenti aggiuntivi per il diritto di affittare un terreno a causa del previsto aumento dell'area totale degli edifici (strutture) esistenti (progetti) sul terreno . Il supplemento è dovuto dall'investitore (sviluppatore) al locatore. Il calcolo del supplemento deve essere effettuato per il periodo fino alla fine dell'attuale contratto di locazione per il terreno. Per gli edifici e le strutture capitali con contratti di locazione formalizzati per terreni - per un periodo di almeno 5 anni. Il calcolo dell'importo del pagamento aggiuntivo per il diritto di locazione di un terreno è calcolato come la differenza tra il nuovo importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno e l'importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno esistente (progetto) edifici (strutture). Il calcolo dell'importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno per edifici (strutture) esistenti viene effettuato secondo la procedura per il calcolo dell'importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno specificato nella clausola 2.

Se il pagamento per il diritto di locazione di un terreno non è stato precedentemente addebitato, l'importo calcolato come differenza tra il nuovo importo del pagamento e l'importo del pagamento per gli edifici (strutture) esistenti nella parte occupata direttamente da edifici (strutture) è soggetto al pagamento da parte dell'investitore (sviluppatore) al locatore.

Nell'accordo aggiuntivo sull'ottenimento del permesso di eseguire lavori su un ampliamento, una sovrastruttura, si stabilisce nuova taglia pagamenti per il diritto di affittare un terreno in relazione al previsto aumento della superficie totale degli edifici (strutture) esistenti sul terreno.

4. La procedura per il calcolo dell'importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno non destinato alla nuova costruzione (ricostruzione).

La determinazione dell'importo del pagamento per il diritto di locazione di un terreno non destinato alla nuova costruzione (ricostruzione) viene effettuata sulla base di una tabella dei pagamenti medi per il diritto di locazione di terreni secondo la formula:

С = Tale x Сср.п х Кср.а. x п,

dove:
С - l'importo del pagamento per il diritto di locazione;
Cagna. - superficie territoriale (ha.);
SSr.p. - la tariffa media (in rubli / ha) per il diritto di affittare un terreno nella città di Mosca per 49 anni in una specifica zona economica territoriale;
Ksr.a. - il coefficiente adimensionale per l'adeguamento dell'importo del corrispettivo per il diritto di locazione a breve oa lungo termine di durata inferiore a 49 anni (tabella 2);
Кп è un coefficiente adimensionale per l'adeguamento dell'importo del pagamento per il diritto di locazione per il funzionamento delle strutture e il miglioramento del territorio. Per le strutture industriali, industriali e di magazzino e l'abbellimento (escluso l'abbellimento compensativo) Кп = 0,7. In altri casi, Кп = 1.0.

5. La procedura per il calcolo dei fondi non ricevuti dalla città dal pagamento del diritto di locazione in relazione all'occupazione non autorizzata di un terreno.

Se l'Ispettorato statale del territorio rivela il fatto dell'occupazione non autorizzata di un terreno, il dipartimento delle risorse territoriali della città di Mosca calcola l'importo del pagamento per il diritto di affittare un terreno per il periodo dal momento in cui il fatto indicato viene rivelato alla data di il calcolo. Il calcolo viene effettuato secondo la formula fornita al paragrafo 2 della presente appendice, con moltiplicazione per il coefficiente di adeguamento dell'entità del pagamento, a seconda dell'area del terreno non autorizzato Ksam (Tabella 6);

Il valore del coefficiente per l'adeguamento dell'importo del pagamento per il diritto alla locazione a breve termine o alla locazione a lungo termine di un terreno per un periodo inferiore a 49 anni (K cfr. a.)Tabella n. 2

	Durata del contratto di locazione	Il valore del coefficiente Kav.a.
Affitto a breve termine	Fino a 6 mesi inclusi	0.054
	Da 6 mesi fino a 12 mesi inclusi	0.108
	da 12 a 18 mesi inclusi	0.153
	Da 18 mesi a 24 mesi inclusi	0.204
	Da 24 mesi a 30 mesi inclusi	0.241
	Da 30 mesi fino a 36 mesi inclusi	0.289
	Da 36 mesi a 42 mesi inclusi	0.320
	Da 42 mesi a 4-8 mesi inclusi	0.366
	Da 4 8 mesi a 54 mesi inclusi	0.391
	Da 54 mesi fino a 60 mesi	0.434
Noleggio a lungo termine	Dai 5 ai 15 anni compresi	0.820
	Dai 15 ai 25 anni compresi	0.945
	Oltre 25 anni	1.000

Valori del coefficiente per l'adeguamento dell'entità del pagamento, tenendo conto del rapporto tra l'area totale degli edifici (strutture) sul terreno e l'area del terreno (Kop) Tabella n. 3

In 1-9 zone di valutazione economico-territoriale		In 10-69 zone di valutazione economica territoriale
Valore del coefficiente (Р) *	Il valore del coefficiente Kop.	Valore del coefficiente (Р) *	Il valore del coefficiente Kop.
Fino a 2.0		Fino a 1.0
Oltre 2.0	0,5 x R	Oltre 1.0

Simboli utilizzati nella tabella 3:
Il valore del coefficiente che caratterizza la densità edilizia (P) è definito come il rapporto tra l'area totale di un edificio o struttura (mq) e l'area del terreno (mq)
P = (Pon + Pop x 0,5) / Tale,

dove:
Pon - l'area totale della parte a terra di un edificio o di una struttura (mq);
Pop: l'area totale della parte sotterranea dell'edificio o della struttura (mq);
Tale è l'area del terreno soggetto a riscatto (mq).

Valori del coefficiente per l'adeguamento dell'importo del pagamento in base allo scopo dell'edificio (struttura) sul terreno (Кц) Tabella n. 4

Scopo dell'oggetto	Il valore del coefficiente (Kts) nella posizione del terreno
	in 1-9 zone di valutazione economico-territoriale	in 10-69 zone di valutazione economico-territoriale
Stand commerciali, tende, articoli commerciali realizzati con strutture a montaggio rapido (padiglioni commerciali) con una superficie totale fino a 10 mq, prodotti lattiero-caseari, botteghino, calzolaio, riparazione orologi.	1.8	3.5
Oggetti del commercio (padiglioni commerciali) e padiglioni delle slot machine realizzati con strutture prefabbricate con una superficie totale da 11 a 50 mq inclusi	1.6	3.0
Oggetti del commercio (padiglioni commerciali) e padiglioni delle slot machine realizzati con strutture prefabbricate con una superficie totale da 51 a 100 mq inclusi	1.4	2.5
Oggetti del commercio (padiglioni commerciali) e padiglioni delle slot machine realizzati con strutture prefabbricate con una superficie totale da 101 a 200 mq inclusi	1.2
Strutture commerciali (padiglioni commerciali) e padiglioni delle slot machine realizzati con strutture prefabbricate con una superficie totale di oltre 200 mq, strutture per il commercio di capitali		1.5
caffè, ristoranti, bar, casinò	1.1	1.5
Distributori di benzina e complessi, stazioni di lavaggio, imprese di servizi di auto	1.0	1.5
Garage e parcheggi	1.0	1.0
Edifici residenziali, cottage, esclusi i singoli edifici residenziali	1.0	1.3
Impianti di produzione e stoccaggio, impianti di produzione, paesaggistica (esclusa la sistemazione paesaggistica compensativa)	0.7	0.7
Altri oggetti non inclusi in questo elenco	1.0	1.0

Nota alla tabella 4:
Se gli oggetti immobiliari sul terreno hanno uno scopo multifunzionale, il valore del coefficiente Kc è determinato dalla seguente formula:
n
Kts = (SOMMA (Kts (i) x Po (i))) / Po,
io = 1

dove:
Кц (i) - coefficiente corrispondente allo scopo funzionale i-esimo degli oggetti;
Per (i) - l'area totale degli oggetti corrispondente allo scopo funzionale i-esimo;
Po - area totale degli oggetti (mq).

Valori del coefficiente per l'adeguamento dell'entità del pagamento in base alla distanza del terreno dalle autostrade di importanza cittadina, dalle stazioni della metropolitana o ferroviarie (Ku) Tabella n. 5

Posizione del terreno	Valore del coefficiente (Ku)
	Per oggetti commerciali, caffè, ristoranti, bar, casinò	Per altri oggetti
Nella posizione del terreno da una stazione della metropolitana, stazione ferroviaria o stazione ferroviaria entro un raggio di 50 m
Con la posizione del terreno da una stazione della metropolitana, stazione ferroviaria o stazione ferroviaria entro un raggio di 50 - 100 m
Con la posizione del terreno da una stazione della metropolitana, stazione ferroviaria o stazione ferroviaria entro un raggio di 100 - 150 m
Con la posizione del terreno da una stazione della metropolitana, stazione ferroviaria o stazione ferroviaria entro un raggio di oltre 150 m

Nota alla tabella 5:
Il valore del coefficiente (Ku) aumenta di 1,2 volte rispetto al valore indicato nella tabella 5 per le strutture non residenziali, se i confini del terreno vanno alle seguenti autostrade: Mozhaiskoye sh., Kutuzovskiy prospect, st. Novy Arbat, st. Vozdvizhenka, prospettiva Michurinsky, prosp. Vernadsky, prospettiva Komsomolsky, prospettiva Leninsky, via Profsoyuznaya, via Varshavskoe, via B. Ordynka, via B. Tulskaya, via Lyusinovskaya, via Kashirskoe, via Volgogradsky., viale Ryazansky, viale Nizhegorodganskaya, via Tajarod. , SH. Appassionati, st. Sergio di Radonezh, st. Stromynka, via B. Cherkizovskaya, autostrada Shchelkovskoe, prosp. ak. Sakharova, autostrada Yaroslavskoe, prosp. Mira, Dmitrovskoe sh., Novoslobodskaya st., Leningradskoe sh., Prospettiva Leningradsky, 1a Tverskaya-Yamskaya st., Tverskaya st., Garden Ring, Volokolamskoe sh., Ave. Maresciallo Zhukov, st. Svobody, autostrada Rublevskoe, 3° anello di Mosca, tangenziale di Mosca.

Valori del coefficiente per l'adeguamento dell'importo del pagamento in base all'area di un appezzamento di terreno non autorizzato (Ksam.) Tabella n. 6

Valutazione dei diritti di locazione di terreni da 20.000 rubli.

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Articoli, commenti, risposte alle domande

Sulla base dell'analisi secondo le regole dell'articolo 431 del codice civile della Federazione Russa dei termini dell'accordo del 27 agosto 2009, la valutazione dell'accordo degli azionisti fondatori del 31 dicembre 2008, verbale n. 1 dell'assemblea generale dei fondatori di CJSC "NMT" del 27 agosto 2009, i tribunali hanno stabilito che Oltre al trasferimento dei diritti di locazione su terreni, l'attore nel capitale autorizzato di ZAO NMT avrebbe dovuto effettuare pagamenti di locazione in l'importo del pagamento per l'uso di questa proprietà per un periodo di 15 anni, preso in considerazione nella valutazione del valore di mercato del diritto di locazione di terreni trasferiti al convenuto.

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"... Al fine di garantire l'adempimento degli obblighi del mutuatario - OJSC Business Holding, i convenuti in questo caso hanno stipulato un contratto di pegno del 26.06.2007 N 71/0607-z (v. 1, ld 48 - 52 ), secondo i termini di cui OJSC "Vasilievsky negoziato" ha trasferito a OJSC "AKB" Spurt "in pegno l'immobile che gli appartiene sul diritto di proprietà: locali non residenziali, che si trova all'indirizzo Zelenodolsk della Repubblica del Tatarstan, st. Oktyabrskaya, 1, valutata dalle parti per un importo di 27.810.600 rubli, nonché il diritto di affittare un terreno con una superficie totale di 3.465 mq. m, categoria di terreno - terreno di insediamento, numero catastale 16: 49: 010623: 0055, situato a Zelenodolsk, Repubblica del Tatarstan, st. Oktyabrskaya, 1, il diritto di affittare il terreno è stato stimato dalle parti a 1.000 rubli.

Atti normativi: Valutazione del diritto di locazione di un terreno

Legge federale dell'08.05.2009 N 93-FZ
(come rivisto il 29 dicembre 2017)
"Sull'organizzazione della riunione dei capi di Stato e di governo dei paesi partecipanti al forum di cooperazione economica Asia-Pacifico nel 2012, sullo sviluppo della città di Vladivostok come centro di cooperazione internazionale nella regione Asia-Pacifico e sugli emendamenti ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa" 23. Quando si valuta il valore di mercato del diritto all'uso permanente (indefinito) di un appezzamento di terreno di una persona giuridica, che è terminato in connessione con il sequestro di questo appezzamento di terreno per il posizionamento delle strutture necessarie per il vertice, tale diritto è valutato come diritto del locatario del terreno locato per un periodo di quarantanove anni. Quando si valuta il valore di mercato del diritto di uso permanente (perpetuo) o di proprietà ereditata per tutta la vita del terreno di un cittadino, che è terminato in connessione con il sequestro del terreno specificato per ospitare le strutture necessarie per il vertice, questo diritto viene valutato come diritto di proprietà sul lotto di terreno specificato.

Risoluzione del governo della Federazione Russa del 16 luglio 2009 N 582
(come rivisto il 21.12.2018)
"Sui principi di base della determinazione dell'affitto per l'affitto di terreni di proprietà statale o municipale e sulle regole per determinare l'importo dell'affitto, nonché sulla procedura, le condizioni e i termini per l'affitto di terreni di proprietà della Federazione Russa" 10. Quando si conclude un contratto di locazione per un terreno, in base al quale l'affitto è calcolato sulla base dei risultati di una valutazione del valore di mercato del diritto di affittare un terreno, le autorità esecutive federali prevedono in tale accordo il possibilità di modificare l'affitto a causa di una variazione del valore di mercato del diritto di locazione di un terreno, ma non più di una volta ogni 5 anni. In tal caso, il canone è soggetto a ricalcolo a partire dal 1° gennaio dell'anno successivo a quello in cui è stata effettuata la valutazione, effettuato non oltre 6 mesi prima del ricalcolo del canone.