Оценка стоимости права аренды арендодателя земельного участка

В случае, если земельный участок передан в аренду на определенный срок без выкупа права на заключение договора аренды, то после окончания срока аренды возможно предоставление земельного участка на условиях выкупа арендодателем права на заключение договора аренды.

Право аренды арендодателя (государства, муниципалитета) определяется текущими размерами арендной платы от заключенного договора аренды, а также от потенциального дохода от продажи права аренды после окончания срока действующего договора.

Если продажа земли в собственность будет разрешена, то вместо рыночной стоимости права заключения договора аренды используется рыночная стоимость земельного участка.

Стоимость права аренды арендодателя земельного участка соответствует рыночной стоимости земельного участка если:

• 1. ставки арендной платы соответствуют рыночным и выкуп права аренды не может быть осуществлен, так как оно в этом случае равно нулю;
• 2. ставки платы и стоимость выкупа права заключения договора аренды (права аренды) являются рыночными, но при условии, что выкуп осуществляется сразу, а не через какой-то промежуток времени.

Если собственником является не государство, и не муниципалитет, то полученная величина уменьшается на текущую стоимость налоговых платежей.

Оценка стоимости права аренды арендатора земельного участка

Право аренды арендатора может быть определено:

• 1. При наличии данных о рыночной стоимости таких прав -- по их рыночной стоимости;
• 2. При отсутствии данных о продаже прав аренды по разности между рыночной и фактической ставкой арендной платы, включая и другие издержки, связанные с пользованием земельным участком, дисконтированной на срок аренды;
• 3. Как разница между рыночной стоимостью земельного участка и
• 4. Издержками, связанными с приобретением такого права;

В случае нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности, право аренды арендатора может быть рассчитано исходя из объема правомочий по использованию земельного участка, которые определяются условиями заключения договора, затратами на приобретение участка в собственность, рисками уменьшения доходов из-за повышения ставок арендной платы.

Данный случай выделяется в связи с тем, что согласно действующему законодательству арендатор земельного участка может выкупить его в собственность, если на нем расположены сооружения, по фиксированным ценам, кроме того, он имеет право закладывать свое право аренды и передавать его в пользование другому. То есть, данное право отличается от права собственности возможностью получения меньшего дохода, из-за выплат арендной платы; рисками его уменьшения, связанными с возможностью увеличения ставок арендной платы; и затратами на выкуп земельного участка в собственность по истечении срока аренды. Если выкуп производится раньше окончания срока аренды, то соответственно период дисконтирования уменьшается до времени предполагаемого выкупа земельного участка.

Если стоимость права аренды арендатора равна нулю или имеет отрицательное значение, при том, что сам объект имеет рыночную стоимость или приносит доходы от эксплуатации, то это означает, что величина установленных платежей за землю равна ренте либо превышает земельную ренту и формирует отрицательный поток дохода, изымая часть дохода, создаваемого улучшениями.

Аналогично можно определять стоимость земли, находящейся на других правах. В этом случае речь идет не о рыночной стоимости земли или рыночной стоимости права аренды, а о стоимости права бессрочного пользования земельным участком или, если участок застроен, о доли стоимости единого объекта недвижимости, приходящейся на землю с таким разделением прав на землю и улучшения.

Оценка стоимости права постоянного бессрочного пользования

Стоимость права постоянного бессрочного пользования определяется так же, как и право аренды арендодателя, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности. Только, вместо арендных платежей в расчетах в качестве издержек, связанных с владением земельным участком, используется земельный налог.

Стоимость права собственности и права аренды земельной доли может оцениваться описанными выше методами посредством отнесения общей стоимости к количеству земельных долей.

Факторы, влияющие на стоимость права аренды земельного участка

Оценка прав аренды земли проводится на основании анализа цен заключенных сделок на продажу прав аренды аналогичных земельных участков. Основными факторами, влияющими на рыночную стоимость прав аренды земель, являются:

• 1. Местоположение земельного участка;
• 2. Целевое назначение земельного участка;
• 3. Разрешенное использование земельного участка;
• 4. Правомочий арендатора;
• 5. Срока действия договора аренды;
• 6. Обременений права аренды;
• 7. Транспортная доступность;
• 8. Удобство подъездных путей;
• 9. Наличие инфраструктуры;
• 10. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
• 11. Обеспеченность инженерными системами (при наличии на земельном участке здания или сооружения);
• 12. Обеспеченность коммуникациями (Электричество, газ, водопровод и канализация);
• 13. Условия пролонгации (возможность продления срока действия договора аренды земельного участка);
• 14. Ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды земельного участка за определенный период времени при самом эффективном использовании земельного участка (принцип ожидания);
• 15. Прав иных лиц на оцениваемый объект;

Условия оплаты также определяют рыночную стоимость права аренды и влияют на методы его оценки. К этим условиям можно отнести:

• 1. Сумма, сроки и порядок внесения платежей;
• 2. Зачет иных расходов в арендную плату;

Оценка права аренды земельного участка следует принципам оценки общей стоимости земли и показывает сумму, которую готов заплатить потенциальный покупатель этого права с целью получения выгоды от него. Но данный процесс имеет и некоторую специфику.

Для предоставления полноценной информации по этому вопросу в законодательстве РФ Министерством имущественных отношений в 2003 году были изданы методические рекомендации, предписывающие порядок и методы оценки права аренды. Этот документ дает сводку используемых на практике методов оценки передачи земли в аренду, а также перечисляет информацию, которую следует указывать в оценочном отчете.

Как правило, стоимость аренды земель с/х назначения рассчитывается от кадастровой стоимости. О других способах расчета вы можете узнать из .

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

• ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
• Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
• Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
• Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
• Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

• Сроки аренды;
• Правомочия арендатора;
• Размер арендной платы;
• Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
• Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Распоряжение
Минимущества России
от 10.04.2003 г. № 1102-р
"Об утверждении методических рекомендаций
по определению рыночной стоимости
права аренды земельных участков"

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 "Об утверждении стандартов оценки" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N29, ст. 3026):

Министр
Ф.Р. Газизуллин

УТВЕРЖДЕНЫ
распоряжением Минимущества России
от 10.04.2003 г. № 1102-р

I. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 "Об утверждении стандартов оценки".

II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей.

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:

· сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

· сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

· основание возникновения права аренды у арендатора;

· определение правомочий арендатора;

· срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

· характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

IV. Методы оценки

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения.

Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

1. Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы:

· период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды;

· величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

· порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды;

· необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды;

· наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка;

· наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды.

2. Метод выделения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

4. Метод капитализации дохода

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

· расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка;

· определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода;

· расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом.

Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:

· отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты;

· определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения);

· определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

· определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается;

· корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается;

· расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов.

При расчете коэффициента капитализации для дохода создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать:

· безрисковую ставку отдачи на капитал;

· величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды;

· наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды - учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды).

В случае наличия достоверной информации о величине дохода создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени и его цене, коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога.

5. Метод остатка

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей:

· в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

· разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором;

· при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок.

6. Метод предполагаемого использования

Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей:

· в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка;

· при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права;

· при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок.

МЕТОДИКА РАСЧЕТА РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА ПРАВО НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ГОРОДЕ МОСКВЕ

1. Общие положения.

Настоящая методика расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве (далее-право аренды) подлежит применению при проведении соответствующих расчетов Департаментом земельных ресурсов города Москвы и является руководящим документом для использования окружными и городской комиссиями по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию при утверждении размера платы за право аренды земельного участка.

Методика не предназначена для расчета размера платы за право аренды земельного участка под строительство жилых объектов и объектов смешанного назначения в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 18.08.2000 N 894-РМ "О порядке реализации строительных жилищных программ в г.Москве", под строительство объектов социальной сферы или городского заказа в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в Москве".

Для определения размера платы за право аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в городе Москве: площадь земельного участка, в том числе под благоустройство, площадь застройки, общая площадь наземной и подземной части имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта, удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции, выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения, функциональное назначение проектируемого объекта.

Если значение размера платы за право аренды земельного участка, рассчитанное в соответствии с данной методикой, в пересчете на 1 га с учетом всех обременений меньше, чем значение стоимости, рассчитанное в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции) (пункт 4), то стоимость права аренды земельного участка устанавливается в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции)

2. Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка под строительство зданий (сооружений).

Расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключать договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:

C = Суч х Сср п х Кср.а х Коп х Кц. х Ку - Со,

где:

Суч. - площадь земельного участка (в га.);
Сср.п. - средний размер платы (в тыс.руб./га) за право аренды земельного участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне;
Кср.а.- безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет (таблица 2);
Коп. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка) (таблица 3);
Кц. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (таблица 4);
Ку. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (таблица 5);
Со - стоимость обременений на земельном участке, рассчитанная в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Мэра Москвы от 28.11.2000 N 1244-РМ "Об утверждении Временных методических рекомендаций по расчету дополнительных затрат инвесторов,возникающих при реализации инвестиционных проектов".

3. Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка в случаях изменения функционального назначения объектов, увеличения в процессе реконструкции (строительства) общей площади существующих (проектируемых) зданий (сооружений) или строительства нового здания (сооружения) на земельном участке, находящемся в аренде.

Для получения разрешения на изменение функционального назначения объектов, увеличение в процессе реконструкции (строительства) общей площади существующих (проектируемых) зданий или сооружений или строительство нового здания (сооружения) и при наличии у собственника зданий (сооружений) договора аренды земельного участка арендодателем должен быть определен размер доплаты за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих (проектируемых) на земельном участке зданий (сооружений). Доплата подлежит уплате инвестором (застройщиком) арендодателю. Расчет доплаты должен производиться на срок до окончания действующего договора аренды земельного участка. Для капитальных зданий и сооружений при оформленных договорах аренды земельных участков - на срок не менее 5 лет. Расчет размера доплаты за право аренды земельного участка рассчитывается как разница между новым размером платы за право аренды земельного участка и размером платы за право аренды земельного участка для существующих (проектируемых) зданий (сооружений). Расчет размера платы за право аренды земельного участка для существующих зданий (сооружений) производится в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, приведенным в пункте 2.

В случае, если плата за право аренды земельного участка ранее не взималась, то уплате инвестором (застройщиком) арендодателю подлежит сумма, рассчитанная как разница между новым размером платы и размером платы для существующих зданий (сооружений) в части, непосредственно занимаемой зданиями (сооружениями).

В дополнительном соглашении о получении разрешения на осуществление работ по пристройке, надстройке устанавливается новый размер платы за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих на земельном участке зданий (сооружений).

4. Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции).

Определение размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции), производится на основе таблицы средних размеров платы за право аренды земельных участков по формуле:

С = Суч х Сср.п х Кср.а. x Кп,

где:
С - размер платы за право аренды;
Суч. - площадь земельного участка (га.);
Сср.п. - средний размер платы (в руб./га) за право аренды земельного участка в городе Москве на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне;
Кср.а. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет (таблица 2);
Кп - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право аренды для эксплуатации объектов и благоустройства территории. Для производственных, производственно-складских объектов и благоустройства территории (за исключением компенсационного озеленения) Кп=0.7. В остальных случаях Кп=1.0.

5. Порядок расчета недополученных городом средств от платы за право аренды в связи с самовольным занятием земельного участка.

В случае выявления Государственной земельной инспекцией факта самовольного занятия земельного участка Департамент земельных ресурсов города Москвы рассчитывает размер платы за право аренды земельного участка на период с момента выявления указанного факта до даты проведения расчета. Расчет производится в соответствии с формулой, приведенной в пункте 2 настоящего приложения, с умножением на коэффициент корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка Ксам.(таблица 6);

Значение коэффициента корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды земельного участка на срок менее 49 лет (К ср.а.) Таблица № 2

	Срок аренды	Значение коэффициента Кср.а.
Краткосрочная аренда	До 6 мес.включительно	0.054
	От 6 мес. до 12 мес.включительно	0.108
	От 12 до 18 мес.включительно	0.153
	От 18 мес до 24-х мес.включительно	0.204
	От 24-х мес до 30 мес.включительно	0.241
	От 30 мес. до 36 мес.включительно	0.289
	От 36 мес до 42-х мес.включительно	0.320
	От 42-х мес до 4 8 мес.включительно	0.366
	От 4 8 мес до 54-х мес.включительно	0.391
	От 54-х мес. до 60 мес.	0.434
Долгосрочная аренда	От 5 лет до 15 лет включительно	0.820
	От 15 лет до 25 лет включительно	0.945
	Свыше 25 лет	1.000

Значения коэффициента корректировки размера платы, учитывающего отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка (Коп) Таблица № 3

В 1-9 территориально-экономических оценочных зонах		В 10-69 территориально-экономических оценочных зонах
Значение коэффициента (Р)*	Значение коэффициента Коп.	Значение коэффициента (Р)*	Значение коэффициента Коп.
До 2.0		До 1.0
Свыше 2.0	0.5 х Р	Свыше 1.0

Условные обозначения, принятые в таблице 3:
Значение коэффициента, характеризующего плотность застройки (P), определяется как отношение общей площади здания или сооружения (кв.м) к площади земельного участка (кв.м)
Р = (Пон + Поп х 0.5) / Суч,

где:
Пон - общая площадь наземной части здания или сооружения (кв.м);
Поп - общая площадь подземной части здания или сооружения (кв.м);
Суч - площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (Кц) Таблица № 4

Целевое назначение объекта	Значение коэффициента (Кц) при месторасположении земельного участка
	в 1-9 территориально-экономических оценочных зонах	в 10-69 территориально-экономических оценочных зонах
Коммерческие киоски, палатки, объекты торговли из быстро-возводимых конструкций (торговые павильоны) общей площадью до 10 кв.м включительно, за исключением киосков и палаток Мосгор-справки, ГК "Мос-гортранс", периодической печати, мороженого, спортлото, хлебобулочных изделий, молочной продукции,театральных касс, ремонта обуви, ремонта часов.	1.8	3.5
Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 11 до 50 кв.м включительно	1.6	3.0
Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 51 до 100 кв.м включительно	1.4	2.5
Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 101 до 200 кв.м включительно	1.2
Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью свыше 200 кв.м, капитальные объекты торговли		1.5
кафе, рестораны, бары, казино	1.1	1.5
Автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, предприятия автотехобслуживания	1.0	1.5
Гаражи и автостоянки	1.0	1.0
Жилые дома, коттеджи за исключением индивидуальной жилой застройки	1.0	1.3
Производственно-складские объекты, производственные объекты, благоустройство территории (за исключением компенсационного озеленения)	0.7	0.7
Иные объекты, не включенные в данный перечень	1.0	1.0

Примечание к таблице 4:
В случае, если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное назначение, то значение коэффициента Кц определяется по следующей формуле:
n
Кц =(СУММА(Кц(i) х По(i))) / По,
i=1

где:
Кц(i) - коэффициент, соответствующий i - му функциональному назначению объектов;
По(i) - общая площадь объектов, соответствующая i - му функциональному назначению;
По - общая площадь объектов (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку) Таблица № 5

Месторасположение земельного участка	Значение коэффициента (Ку)
	Для объектов торговли, кафе, ресторанов, баров, казино	Для иных объектов
При месторасположении земельного участка от станции метро, ж / д станции или вокзала в радиусе до 50 м
При месторасположении земельного участка от станции метро, ж / д станции или вокзала в радиусе 50 - 100 м
При месторасположении земельного участка от станции метро, ж / д станции или вокзала в радиусе 100 - 150 м
При месторасположении земельного участка от станции метро, ж / д станции или вокзала в радиусе свыше 150 м

Примечание к таблице 5:
Значение коэффициента (Ку) увеличивается в 1.2 раза по отношению к значению, указанному в таблице 5 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали: Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Б. Тульская ул., Люсиновская ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Ак. Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп. Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога.

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка (Ксам.) Таблица № 6

Оценка прав аренды земли от 20 000 руб.

Наша компания оказывает квалифицированные услуги по оценке права аренды участков земли различного целевого назначения. Если Вам необходимо провести оценку прав аренды земли, Вы можете обратиться к нам, используя Звоните, поможем!

Подборка наиболее важных документов по запросу Оценка права аренды земельного участка (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

На основании анализа в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ условий договора от 27.08.2009, оценки соглашения акционеров-учредителей от 31.12.2008, протокола N 1 общего собрания учредителей ЗАО "НМТ" от 27.08.2009, судами установлено, что в качестве вклада истца в уставный капитал ЗАО "НМТ" наряду с передачей арендных прав на земельные участки предполагалось внесение им арендных платежей в размере платы за пользование этим имуществом сроком 15 лет, учитываемой при оценке рыночной стоимости передаваемого ответчику права аренды земельных участков.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"...В обеспечение исполнения обязательств заемщика - ОАО "Бизнес Холдинг", между ответчиками по настоящему делу был заключен договор залога от 26.06.2007 N 71/0607-з (т. 1, л.д. 48 - 52), по условиям которого ОАО "Васильевский торг" передало ОАО "АКБ "Спурт" в залог принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: встроенные нежилые помещения, находящиеся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, оцененное сторонами в сумме 27 810 600 руб., а также право аренды земельного участка общей площадью 3 465 кв. м, категория земель - земли поселений, кадастровый номер 16:49:010623:0055, находящееся по адресу г. Зеленодольск Республики Татарстан, ул. Октябрьская, 1, право аренды земельного участка оценено сторонами в 1 000 руб.

Нормативные акты : Оценка права аренды земельного участка

Федеральный закон от 08.05.2009 N 93-ФЗ
(ред. от 29.12.2017)
"Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 23. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием этого земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на срок сорок девять лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина, которое прекращается в связи с изъятием указанного земельного участка для размещения необходимых для проведения саммита объектов, данное право оценивается как право собственности на указанный земельный участок.

Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582
(ред. от 21.12.2018)
"Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.