Stanovení postupu při užívání společné nemovitosti vlastníků - sklep. Prostor pod domem: jak využít sklep pro potřeby domácnosti Je vůbec možné pro obyvatele využívat přízemí?

04.01.2024

Článek 36 bytového zákoníku Ruské federace: Vlastníci prostor v bytovém domě vlastní na základě práva společného sdíleného vlastnictví společný majetek v bytovém domě, a to:

1) prostory v tomto domě, které nejsou součástí bytů a jsou určeny k obsluze více místností v tomto domě, včetně mezibytových podest, schodišť, výtahů, výtahových a jiných šachet, chodeb, technických podlaží, podkroví, sklepů, ve kterých jsou zde inženýrské komunikace, další zařízení obsluhující více než jednu místnost v daném domě (technické sklepy);
2) další prostory v tomto domě, které nepatří jednotlivým vlastníkům a jsou určeny k uspokojování společenských a každodenních potřeb vlastníků prostor v tomto domě, včetně prostor určených pro organizaci jejich volného času, kulturní rozvoj, tvořivost dětí, tělesnou výchovu a sportovní a podobné akce;
3) střechy uzavírající nosné a nenosné konstrukce daného domu, mechanické, elektrické, sanitární a jiné zařízení umístěné v daném domě mimo areál nebo uvnitř areálu a obsluhující více než jednu místnost;
4) pozemek, na kterém se tento dům nachází, s prvky terénních úprav a úprav, dalšími objekty určenými k údržbě, provozu a zvelebování tohoto domu a umístěnými na uvedeném pozemku. Hranice a velikost pozemku, na kterém se bytový dům nachází, jsou stanoveny v souladu s požadavky pozemkové legislativy a legislativy územního plánování.
2. Vlastníci prostor v bytovém domě vlastní, užívají a v mezích stanovených tímto zákoníkem a občanskými právními předpisy nakládají se společným majetkem v bytovém domě.

3. Zmenšení velikosti společného majetku v bytovém domě je možné pouze se souhlasem všech vlastníků prostor v tomto domě jeho rekonstrukcí.
4. Rozhodnutím vlastníků prostor v bytovém domě, přijatým na valné hromadě těchto vlastníků, lze společný majetek v bytovém domě převést do užívání jiným osobám, pokud tím nejsou porušena práva a oprávněné zájmy občanů a právnické osoby.
5. Pozemek, na kterém se bytový dům nachází, může být zatížen právem omezeného užívání jinými osobami. Není dovoleno zakázat zřízení věcného břemene na pozemku, pokud je nutné zajistit přístup jiných osob k objektům, které existovaly přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákoníku. Nové věcné břemeno pozemku s právem omezeného užívání se zřizuje dohodou toho, kdo takové zatížení pozemku požaduje, a vlastníků prostor v bytovém domě. Spory o zřízení věcného břemene pozemku s právem omezeného užívání nebo podmínky takového věcného břemene řeší soud.
6. V případě zničení, včetně smrti úrazem, demolice bytového domu zůstává vlastníkům prostor v bytovém domě zachován podíl na právu společného spoluvlastnictví k pozemku, na kterém byl dům umístěn, s prvky terénních a terénních úprav a jiných určených k údržbě a provozu a zvelebení tohoto domu, objektů nacházejících se na určeném pozemku v souladu s podílem na právu společného spoluvlastnictví společné věci v bytovém domě v době zničení, včetně náhodné smrti, demolice takového domu. Tito vlastníci vlastní, užívají a disponují majetkem uvedeným v této části v souladu s občanskoprávními předpisy.

Dobrý den, toto je situace: přestěhovali jsme se a bydlíme v 1. patře, byt je bez balkonu, bez komory. Chtěli jsme obsadit sklep, ale nemůžeme se tam dostat, bývalí majitelé bytu si tento sklep drželi 3 roky, ale ztratili klíč. Správcovská společnost nám říká, že to není povoleno, nedávají nám klíč od sklepa, abychom si mohli udělat duplikát. Prosím poraďte co dělat. Děkuji předem.

Na základě textu dotazu budu předpokládat, že v suterénu Vašeho bytového domu se nachází tzv. „spíže“ či „buňky“, které sloužili obyvatelům domu za účelem skladování potravin (zeleniny) a tam jiný majetek. Tyto sklady přitom nevyužívali všichni majitelé bytových prostor, ale pouze ti, kterým tyto skladovací prostory kdysi „přidělil“ developer či jiná osoba, která občanům byty při nastěhování poskytla. Při převodu bytu do vlastnictví bylo „ústně“ převedeno podmíněné právo užívání skladů na nového vlastníka.

Dále budu vycházet z toho, že smlouva se správcovskou organizací neobsahuje podmínky, za kterých mají vlastníci právo užívat sklepní prostory, není stanoven postup užívání včetně skladovacích prostor (na valné hromadě nebylo přijato žádné rozhodnutí). vlastníků v této věci).

V situaci, kdy správcovská organizace nepustí vlastníky do suterénu, je třeba vzít v úvahu následující.

Společné sdílené vlastnictví všichni vlastníci prostor v bytovém domě jsou na základě článku 36 zákona o bydlení Ruské federace mimo jiné:

2) jiné prostory v tomto domě, které nepatří jednotlivým vlastníkům a jsou určeny k uspokojení sociální potřeby vlastníky prostor v tomto domě, včetně prostor určených k pořádání jejich volného času, kulturního rozvoje, dětské tvořivosti, tělovýchovy a sportu a podobných akcí.

Citovaný odstavec 2 zahrnuje i sklady A dětský kočárek a další společné prostory, tradičně používaný majiteli obytného domu k určenému účelu.

To znamená, že vlastník bytového prostoru má ze zákona právo užívat společný majetek (jeho část).

Je však třeba vzít v úvahu následující.

Omezení přístupu do suterénu bytového domu

Jak je uvedeno v článku 3.4.5. Usnesení Státního stavebního výboru Ruské federace ze dne 27. září 2003 N 170„O schválení Řádu a norem technického provozu bytového fondu“, „vchodové dveře do technického podzemí, sklep musí být uzamčen(klíče jsou uloženy v organizacích údržby bytového fondu, UDS, školník, pracovníci bydlící v těchto domech), na dveřích je proveden speciální nápis o místě uložení.

Přístup k inženýrským sítím procházející areálem, zástupci příslušných organizací pro obsluhu bytového fondu a městských služeb musí být poskytnuty kdykoli během dne".

V souladu s bodem 5.5.9 uvedeného usnesení Státního stavebního výboru „je zakázáno využívat technické podzemí a sklepy, ve kterých jsou plynovody, pro sklady a jiné potřeby neomezený 24hodinový přístup obsluhujícího personálu Vstupní dveře do těchto prostor by měly být uzamčeny a klíče by měly být uloženy v organizaci údržby bytů na místech dohodnutých se specializovanými organizacemi Odběry vzduchu ze sklepů a technických podzemních prostorů přes stacionární vnější trubky o průměru 25 mm, odstraněné z těchto prostor.“

S přihlédnutím ke zvláštnímu režimu tohoto typu společného majetku, jakým je suterén bytového domu s inženýrskými sítěmi v něm umístěný, je tedy třeba konstatovat, že omezení užívání (zákaz volného přístupu) ze strany správcovské organizace (obsluha bytového domu), v případě neexistence rozhodnutí přijatého valnou hromadou vlastníků prostor o stanovení postupu při užívání suterénu je zákonné.

Stanovení postupu při užívání společného majetku - suterénu bytového domu.

V právní úpravě není žádné zvláštní pravidlo upravující postup či specifika při stanovení postupu při užívání jak suterénu bytového domu, tak obecně společného majetku vlastníků. To však nevylučuje možnost použití článku 247 občanského zákoníku Ruské federace, podle kterého se vlastnictví a užívání majetku ve společném vlastnictví uskutečňuje dohodou všech jeho účastníků, a pokud nedojde k dohodě, způsobem stanoveným soudem.

Oprávnění k určení postupu užívání sklepních prostor má valná hromada vlastníků prostor domu.

Podle části 5, článku 161.1. Bytový řád Ruské federace, Rada bytového domu, předkládá valné hromadě vlastníků prostor v bytovém domě jako otázky k projednání návrhy na postup při užívání společného majetku v bytovém domě...

Na podnět kteréhokoli z těchto vlastníků může být svolána mimořádná valná hromada vlastníků prostor v bytovém domě.

Nejvyšší arbitrážní soud Ruské federace poukázal i na možnost stanovení postupu při užívání společného majetku budovy.

Jak je vysvětleno v odstavci 6, usnesení pléna Nejvyššího rozhodčího soudu Ruské federace ze dne 23. července 2009 N 64 „K některým otázkám v praxi projednávání sporů týkajících se práv vlastníků prostor ke společnému majetku budovy, “

„rozhodnutím vlastníků prostor přijatým způsobem stanoveným v článcích 44 až 48 Zákon o bydlení Ruské federace , lze stanovit režim užívání společného jmění budovy, zejména jednotlivých společných prostor.“

Domníváme se, že v případě nedosažení dohody o postupu užívání není vlastník prostor v bytovém domě zbaven práva podat žalobu u soudu na určení postupu užívání společné nemovitosti bytového domu. budova (v tomto případě suterén).

Dle našeho názoru od okamžiku, kdy je určen postup užívání společné věci vlastníků prostor domu (na základě rozhodnutí valné hromady vlastníků, doloženého v zápisu z valné hromady, popř. ), je správcovská organizace povinna umožnit přístup do sporných sklepních prostor. V opačném případě mají vlastníci možnost obrátit se na soud s negativní žalobou pro odstranění překážek při používání vlastnictví.

Problematika užívání suterénu v bytovém domě je odnepaměti opředena sousedskými spory. Tento prostor patří do kategorie společného majetku obyvatel, kteří mají právo jej užívat pro vlastní ekonomické potřeby, nikoli však ke vzájemné újmě. Stojí za zmínku, že se nejedná o jediné omezení týkající se užívání suterénu v bytovém domě. V této části každé výškové budovy jsou umístěny inženýrské systémy (kanalizační stoupačky, rozvody topení a vodovod).

Abychom nehledali rady od odborníků z bytových a komunálních služeb, pokusíme se sami přijít na to, jaký je postup při použití suterénu v bytovém domě.

Místnost pro technické potřeby

Každému nájemci je možné ze zákona určit místo v suterénu. Vzhledem k tomu, že tato část objektu je společným majetkem, mají majitelé bytů zájem ji využívat především pro skladování osobních věcí a zásob. Pro mnoho lidí je mít sklep příležitostí, jak si na zimu udělat zásoby pytlů brambor, zavařenin a marmelády. V přízemí je vhodné uložit pneumatiky na auta, lyže, sáňky, kola, kočárky, gumáky a mnoho dalších věcí, které nemají v bytě místo a nebylo by žádoucí zaneřádit balkón.

Je vůbec možné pro obyvatele využívat přízemí?

Ne každý bytový dům s více byty však umožňuje obyvatelům využívat suterén. Uspořádání jednotlivých skladů v podzemním podlaží je problematické, pokud objekt patří do starého bytového fondu. Výstavba těchto prostor nepočítala s přítomností speciálních oddílů vyhrazených pro osobní potřeby majitelů bytů. Konstrukční prvky spočívají v tom, že inženýrské komunikace v takových bytových domech jsou umístěny téměř na celé ploše přízemí. Volná část suterénu není nijak oplocena, a proto je přístup pro majitele domů uzavřen. Do prostoru, kde se nacházejí inženýrské sítě, mají právo vstoupit pouze odborníci z bytových a komunálních služeb.

Sklepy v novostavbách

V mladém bytovém fondu je to jinak. Zde se zpravidla při výstavbě bytového domu uvažuje o nutnosti poskytnout obyvatelům samostatnou místnost pro osobní potřeby. Postup pro používání suterénu v takové místnosti je diskutován majiteli domu, protože všichni mají stejná práva. Na právu provozovat inženýrské systémy přitom vůbec nezáleží - komunikace ve výškových budovách zůstávají v uzavřené části suterénu, proto jsou pro obyvatele absolutně nepřístupné a bezpečné.

O uspořádání podzemních prostor v každém domě se můžete informovat u správcovské společnosti odpovědné za provoz budovy. Majitelé tak nemusí ani sestupovat do suterénu, aby zjistili, zda si mohou zařídit osobní úložné prostory pro uložení vlastních věcí. V závislosti na dispozici suterénu existuje několik možností řešení.

Právo na individuální místo v suterénu

I když z podzemního podlaží nevyplývá přidělení prostoru pro potřeby domácnosti obyvatel, stále existuje šance zajistit prostor pro majitele objektu. Prostor pro uložení osobních věcí můžete vyčlenit tak, že si přízemí vybavíte sami. Navzdory přítomnosti komunikací je využití suterénu v bytovém domě výsadou obyvatel. Podzemní podlaží je společným majetkem a náleží vlastníkům bytů, kteří mají právo s přihrádkou nakládat dle vlastního uvážení. Pokud obyvatelé bytového domu na valné hromadě vyjádří přání skladovat sklenice s okurkami ve sklepě nebo v něm zařídit uskladnění jízdních kol či pneumatik automobilů, nic a nikdo je nemůže zastavit.

Výstavba podzemního skladu

Jediné, co budou obyvatelé potřebovat, je odhodlání, vytrvalost a organizační schopnosti. Stavba skladů v přízemí si navíc vyžádá určité finanční investice, což je důležité. Pokud nebudou komunikace oploceny, budou si muset obyvatelé průchod k jednotlivým skladům vybudovat sami. Jedná se o poměrně zdlouhavý proces, který vyžaduje promyšlené zvážení každé nuance a dobře koordinovanou týmovou práci.

Získání povolení

Území přízemí je skutečně považováno za majetek obyvatel bytového domu. Kdo určuje pravidla pro užívání sklepa? Nemá cenu zahájit stavbu bez koordinace dalších akcí se správcovskou společností, protože přestavba podzemního prostoru vyžaduje získání povolení k provedení příslušné přestavby. Chcete-li získat oficiální souhlas správcovské společnosti, musíte podat žádost podepsanou všemi iniciátory organizace úložiště. Každý z žadatelů přitom musí pochopit, že veškeré náklady na stavební práce a další údržbu vybudovaného inženýrského bloku budou padnout zcela na jeho bedra.

Jaké dokumenty jsou potřeba

K žádosti je navíc třeba přiložit celý balík dokumentů. Musí být shromážděny a poskytnuty správcovské společnosti za účelem získání povolení k výstavbě a přestavbě nebytového suterénu. Seznam požadovaných dokumentů obsahuje:

Technický pas obytných prostor.
Projekt přestavby.
Doklady potvrzující vlastnictví - vlastnické listiny.
Písemný souhlas s provedením přestavby od ostatních vlastníků.

Je třeba také připomenout, že bez řádné registrace povolovací dokumentace nelze přestavbu zahájit. Dnes je pro obyvatele bytových domů stanovena pokuta 2-2,5 tisíc rublů. za provádění nelegální rekonstrukce nebytových prostor.

Věci jsou trochu jednodušší s těmi domy, kde je suterén vybaven pro skladování. V tomto případě je důležité získat podporu vlastníků a vyčlenit osobní podíl na podzemním podlaží.

Setkání vlastníků

Bez ohledu na konečný cíl (získání samostatného podílu ve stávajícím suterénu nebo uspořádání podzemní místnosti a vybavení jednotlivých úložných prostorů v ní) by prvním bodem vašeho akčního plánu mělo být uspořádání valné hromady vlastníků domů. Na tuto akci musí být pozváni všichni vlastníci privatizovaných bytů au nájemců na základě smlouvy o sociálním nájmu musí být majitel upozorněn. Například v Moskvě je to Ministerstvo bydlení. Organizace vyšle na jednání své zástupce. Každý vlastník bytového domu musí být informován o plánování generálních sbírek. Informace o akci by měly být v souladu se zákonem poskytnuty nejpozději 10 dnů před stanoveným termínem. Případné účastníky jednání je vhodné písemně upozornit.

Kromě přesného data, času a místa schůzky uveďte problémy, které budou zvažovány. To může být nezbytné, pokud se schůze koná v nepřítomnosti a rozhodnutí musí být přijímána většinou hlasů. V opačném případě budou mít ti, kdo chtějí zpochybnit výsledky hlasování, velkou šanci u soudu vyhrát.

Na programu veřejné schůze obyvatel musí být nutně dotazy na vytvoření vybavených skladovacích prostor v přízemí budovy a na přestavbu suterénu. Pokud je v návrhu bytového domu počítán s podzemním užitkovým blokem, hovoříme o rozdělení podílů mezi vlastníky. Je také naznačena potřeba určit složení sčítací komise pro sčítání výsledků hlasování.

Čím větší obytná plocha, tím více hlasů

Po úspěšném jednání jsou stanovena pravidla pro užívání suterénu v bytovém domě. Ať už účastníci předloží jakékoli podmínky a požadavky, při rozhodování se bere v úvahu nejen počet vlastníků, ale také velikost jejich majetku, tedy obytné plochy. Mimochodem, shromáždění lze považovat za platné pouze v případě, že se ho zúčastnili vlastníci bytového fondu, kteří mají většinu hlasů (více než 50 %). Takže například vlastník třípokojového bytu má více hlasů než vlastník jednopokojového bytu. V opačném případě, pokud nebude obdrženo 50 % hlasů, nemůže být shromáždění považováno za platné. Poté proběhne nepřítomné hlasování, o kterém budou muset být účastníci opět přímo informováni. Informační list uvádí stejné zvažované problémy a také přesný čas a adresu místa doručení vyplněných formulářů.

Vlastní zachycení suterénu: co dělat?

Stávají se také situace, kdy noví majitelé při hledání části sklepního skladu, která jim patří, zjistí, že pro ně nejsou volná místa, protože suterén je již dávno rozdělen mezi předchozí vlastníky. Ve skutečnosti se tento jev nazývá nelegální squatting a nic jiného. Výzvy typu „sklep byl vybaven našimi penězi, a proto právem patří jen nám“ nemají právní sílu. Podle pravidel pro užívání suterénu v bytovém domě, ať už je složení vlastníků jakékoli, technické podlaží v každém případě patří do kategorie společného majetku, takže každý obyvatel musí mít svůj podíl. V takovém případě musíte kontaktovat správcovskou společnost a vyhlásit squatting. Dále se o otázce přidělení podílu rozhoduje na valné hromadě.

Jak mohou nájemníci vydělat peníze ze svého sklepa?

Podle pravidel pro užívání suterénu v bytovém domě mají majitelé domů právo vybavit podzemní podlaží nejen pro osobní potřebu, ale také na základě obecných zájmů. Zařízený sklep tak lze pronajmout např. jako sklad nebo obchod a získané příjmy rozdělit mezi obyvatele nebo použít na terénní úpravy dvora či rekonstrukci domu. Jedná se o poměrně běžný způsob výdělku pro partnerství tvořená vlastníky bytů.

Zároveň nesmíme zapomínat, že užívání suterénu v bytovém domě je povoleno pouze pro technické potřeby. Ze zákona je zakázáno vybavovat hotely nebo apartmány k pronájmu v přízemí.

Zda je suterén krytem (úkryt proti pumám, protiradiační kryt) zjistíte tak, že požádáte pronajímatele o pas nemovitosti. Status ochranné stavby je potvrzen pasem úkrytu certifikovaným provozní organizací a orgánem civilní obrany a mimořádných situací (EMERCOM Ruské federace). Informace o úkrytech vlastní i pobočky Ministerstva pro mimořádné situace Ruské federace, které vedou záznamy ochranných objektů civilní obrany (odstavce 1.2., 2.1., 2.2. Pravidla pro provozování ochranných staveb civilní obrany (schváleno nařízením Ministerstva pro mimořádné situace Ruské federace ze dne 15. prosince 2002 č. 583) (dále jen Provozní řád)). Obyčejný sklep. Jedná se o běžný nebytový prostor, který neodpovídá popisu technického suterénu nebo přístřešku.

Komu patří sklep v bytovém domě?

Na základě výsledků kontrol je vyhotoven protokol, který uvádí potřebná opatření k odstranění nedostatků. Kontrolují také způsob využití suterénu a jeho celkový stav.

Jednou ročně jsou všichni majitelé, zaměstnavatelé a další zájemci proškoleni a informováni o pravidlech a provozu zařízení v podzemních prostorách a také o protipožárních opatřeních. Plánovaná kontrola se provádí obecná nebo částečná. Generální prohlídka V průběhu prací je provedena kontrola celého objektu včetně soklových konstrukcí, veškerého vybavení uvnitř i vně a také sadové úpravy okolí.

Generální revize se provádí dvakrát ročně, na podzim a na jaře, v obou případech před začátkem topné sezóny.

Jaké jsou požadavky na sklepy bytových domů?

Pokud je tedy v registru proveden záznam o individuálním vlastnictví celkové plochy v domě, ale existuje právo na společné vlastnictví ostatních vlastníků bytů, pak tito snadno prokážou prostřednictvím soudu, že dokumenty byly nezákonně provedeny předchozí úřady. Sklepní prostory budou u soudu klasifikovány jako společné vlastnictví.

Vlastnictví společných prostor, přes které majitelé vstupují do svých domů, bude prohlášeno za nezákonné. Soud obnoví právo na nerušený přístup do vašeho bytu.

Mezi takové prostory patří chodby, haly a výtahy. Pokud je dům přístupný pouze přes suterén, pak bude také klasifikován jako společný majetek domu. Chcete-li vrátit sklep do svého majetku, musíte obnovit práva k užívání společného majetku domu.

Prvním krokem je vyžádat si informace o nemovitosti u Rosreestr.

Prostor pod domem: jak využít sklep pro potřeby domácnosti

Informace o akci by měly být v souladu se zákonem poskytnuty nejpozději 10 dnů před stanoveným termínem. Případné účastníky jednání je vhodné písemně upozornit.

Pozornost

V opačném případě budou mít ti, kdo chtějí zpochybnit výsledky hlasování, velkou šanci u soudu vyhrát. Na programu veřejné schůze obyvatel musí být nutně dotazy na vytvoření vybavených skladovacích prostor v přízemí budovy a na přestavbu suterénu.

Pokud je v návrhu bytového domu počítán s podzemním užitkovým blokem, hovoříme o rozdělení podílů mezi vlastníky.

Máme právo dostat se do sklepa našeho bytového domu?

Proto je lepší si před uzavřením nájemní smlouvy objednat na tento dům (byty v něm) výpis z Jednotného státního rejstříku a zjistit, zda existují privatizované byty. Pokud ano, pak bude technický suterén podléhat režimu společného sdíleného vlastnictví (usnesení Federálního rozhodčího soudu okresu Volha-Vjatka ze dne 5. 5. 2008 ve věci A82-682/2007-35).
Je-li vlastnictví technického sklepa zapsáno na soukromého vlastníka, mají vlastníci domu právo podat žalobu u soudu na uznání společného sdíleného vlastnictví a na navrácení majetku z nezákonné držby někoho jiného (usnesení Spolkového rozhodčího soudu okresu Severní Kavkaz ze dne 20. prosince 2010 ve věci č. A53- 6270/2009). Proto je vhodné při kontrole pravomocí pronajímatele zkontrolovat nejen titulní dokumenty, ale také technické dokumenty, aby bylo možné včas identifikovat známky technického suterénu.

Tři kroky dolů

Důležité

Zejména organizace pověřená obsluhou bytového domu musí zajistit teplotní poměry podzemních prostor a jejich vzdušnou vlhkost. To poskytne spolehlivou ochranu před kondenzací na stěnách a stropě po celém obvodu suterénu.

Správcovská společnost musí také zajistit čistotu a přístup do chodeb suterénu a technického podzemí. Ve sklepních prostorách je zakázáno mít živé tvory - hlodavce, kočky, psy a další druhy zvířat. Seznam povinných prací ve sklepních prostorech bytového domu Prostory pod domem je nutné pravidelně větrat kdykoliv během roku, a to pomocí potrubí pro odvod odpadního vzduchu, větracích otvorů, pomocí okenních a dveřních otvorů nebo jiných zařízení o objemu vzduchu minimálně rovnající se jedné výměně vzduchu. Větrací otvory v suterénu musí být pravidelně otevírány. Větrání se provádí v mrazivých dnech a musí být suché.

Suterény bytového domu: právní režim

A provozovat všechna komunikační zařízení, která se podílejí na obsluze území více než jednoho bytu. Co dělat, když jde o novostavby? V tomto případě se pro určení sdíleného vlastnictví technických prostor berou v úvahu následující složky:

katastrální pas;
obsah projektové dokumentace;
technický průkaz.

Na základě analýzy dokumentů jsou vyvozeny závěry o vlastnictví technických prostor.

Pokud tedy suterén není označen jako účelová plocha nebo jsou popsány možnosti jeho samostatného využití, pak obyvatelé nabývají vlastnické právo ke společné nemovitosti. K potvrzení svých záměrů musí developer projít procesem přípravy dokumentů pro suterén.

Vlhkost, pokud je nadměrná, musí být odstraněna instalací dodatečné hydroizolace základů a drenáže, aniž by bylo nutné odčerpávat trvalou vodu ze suterénu. To může vést ke zničení základových materiálů, což negativně ovlivní stabilitu celého domu.

Kontrolu uzamykacího zařízení a vstupu do suterénu denně kontroluje provozovatel dispečerské služby nebo pracovníci servisní organizace. Podlahy v podzemí jsou provedeny se sklonem ke speciální jámě, ve které by se měla hromadit voda. Požadavky na inženýrské komunikace v technickém podzemí Všechny komunikační poruchy musí být včas odstraněny. V místech, kde se čistí kanalizační stoupačky, musí být vyrobeny speciální betonové vaničky, které usnadní odtok vody do kanalizace.

Kdo smí vstoupit do suterénu obytného domu?

Musí být shromážděny a poskytnuty správcovské společnosti za účelem získání povolení k výstavbě a přestavbě nebytového suterénu. Seznam požadovaných dokumentů obsahuje:

Technický pas obytných prostor.
Projekt přestavby.
Doklady potvrzující vlastnictví – vlastnické listiny.
Písemný souhlas s provedením přestavby od ostatních vlastníků.

Je třeba také připomenout, že bez řádné registrace povolovací dokumentace nelze přestavbu zahájit.

Dnes je pro obyvatele bytových domů stanovena pokuta 2-2,5 tisíc rublů. za provádění nelegální rekonstrukce nebytových prostor. Věci jsou trochu jednodušší s těmi domy, kde je suterén vybaven pro skladování.

zda technické prostory jsou majetkem se společným rozvodem;
existuje oficiální potvrzení o registraci suterénu pro individuální použití;
na jakém principu vlastnictví v budově jsou byty: obecní bydlení nebo privatizované;
důležitou otázkou v soudní praxi je doba, kdy bylo privatizováno první bydlení v domě a okamžik, kdy byl suterén převeden do individuálního vlastnictví;
jaké funkce byly suterénu přiděleny v projektových dokumentech: technické nebo specializované.

Na základě výše uvedených podmínek soud vyvozuje jeden z následujících jednoznačných závěrů:

suterén je společným majetkem všech obyvatel bytového domu;
majetek technických podlaží je v individuálním vlastnictví.

Stojí za zmínku, že se nejedná o jediné omezení týkající se užívání suterénu v bytovém domě. V této části každé výškové budovy jsou umístěny inženýrské systémy (kanalizační stoupačky, rozvody topení a vodovod).

Abychom nehledali rady od odborníků z bytových a komunálních služeb, pokusíme se sami přijít na to, jaký je postup při použití suterénu v bytovém domě. Prostory pro technické potřeby Každému obyvateli je možné právně určit umístění v suterénu.

I v případě, že společnost nebo fyzická osoba zaregistruje vlastnictví útulku, mohou být tato práva u soudu prohlášena za neplatná a nemovitost bude vymáhána z cizího nezákonného vlastnictví a vrácena majiteli (rozhodnutí Nejvyššího rozhodčího soudu ze dne 21. 2010 č. VAS-17136/10 , usnesení Federálního rozhodčího soudu Východosibiřského distriktu ze dne 17. září 2010 ve věci A10-1378/2010). Pronájem tohoto zařízení není zakázán, je však povolen pouze pro některé druhy činností uvedené v odst. 12 Provozního řádu. Dále musí nájemce dodržovat zvláštní pravidla: např. nepodřizovat nemovitost sanaci, nepoužívat při úpravě hořlavé syntetické materiály (§ 3 Provozního řádu).

Suterén v bytovém domě je považován za společný majetek, takže majitelé domů mají právo jej užívat pro potřeby domácnosti. Existuje však řada přísných omezení tohoto práva, protože inženýrské systémy domu jsou umístěny v suterénu. Odborníci z Moskevského bytového inspektorátu webu RIA Real Estate prozradili, jak mohou obyvatelé obyčejné výškové budovy naložit se suterénem a jak v něm legálně určit místo pro každého.

Přistupová práva

Mnoho majitelů domů má zájem o využití suterénu v bytovém domě pro individuální skladování věcí a zásob. Ve sklepě je vhodné uložit konzervy a pytle od brambor, zimní pneumatiky, lyže a sáňky, kola, kočárky, nafukovací čluny s motorem - obecně vše, čím nechcete zasypávat balkón a které nemají v bytě místo.

Ale ne každý dům díky svým konstrukčním prvkům umožňuje uspořádat jednotlivé sklady v suterénu. Některé bytové domy, zejména ve starém bytovém fondu, zpravidla nemají zvláštní prostory v suterénu určené pro osobní potřebu obyvatel. V takových suterénech zabírají téměř celou plochu obecné inženýrské sítě a volná část areálu není nijak oplocena, proto je přístup k nim pro běžné občany - majitele domů uzavřen. Jak víte, přístup k internímu inženýrství je povolen pouze odborníkům, kteří mají právo provozovat inženýrské systémy.

U mladšího bytového fondu a novostaveb je naopak suterén předem vybaven samostatnou místností pro domácí potřeby obyvatel. Užívací právo v tomto případě náleží všem majitelům domů bez ohledu na jejich profesní příslušnost: komunikace zůstávají mimo dosah, v uzavřené části suterénu.

Se zjištěním dispozice technické místnosti v konkrétním domě vám pomůže správcovská společnost, která je zodpovědná za její provoz. Kontaktováním své správcovské společnosti budou moci majitelé domů, aniž by museli jít dolů do suterénu, zjistit, zda je možné v něm zařídit sklad pro osobní věci. V závislosti na vlastnostech suterénu budete muset jednat jinak.

Stavba na vlastní náklady

V prvním případě, kdy suterén zpočátku neposkytuje prostor pro domácí potřeby obyvatel, stále existuje způsob, jak uspořádat úložný prostor. Suterén, i přes přítomnost volně přístupných inženýrských sítí, stále zůstává společným majetkem a patří majitelům domu. Proto mají právo s ním nakládat podle vlastního uvážení. A pokud se mezi obyvateli domu najde dost lidí, kteří chtějí ve sklepě skladovat brambory nebo si v něm zařídit parkování kol, nic je nezastaví.

Je pravda, že majitelé budou muset prokázat vytrvalost, organizační schopnosti a co je nejdůležitější, připravit se na materiální výdaje. Faktem je, že v suterénech tohoto typu (kde nejsou komunikace žádným způsobem oplocené) bude muset být samostatně vybudována místnost oddělená pro jednotlivé sklady a průchod do ní bez přístupu k inženýrství.

K tomu byste měli spolu se správcovskou společností předem promyslet plán sanace a rekonstrukce suterénu a získat oficiální povolení k provedení příslušných stavebních prací. Kromě toho je třeba pochopit, že veškeré finanční náklady na rekonstrukci suterénu a další provoz vybudovaného odděleného prostoru připadnou majitelům domů, kteří se ujali iniciativy k uspořádání skladovacího zařízení.

Setkání vlastníků

V těch domech, kde má suterén samostatný sklad, je vše jednodušší. Hlavní věcí je zajistit společné rozhodnutí mezi majiteli domu a získat svou část sklepa.

Začít budete muset uspořádáním valné hromady vlastníků domu bez ohledu na to, zda si chcete jednoduše vyčlenit vlastní podíl na stávajícím skladu, nebo jako v předchozím případě plánujete zařídit skladovací prostory v suterénu.
Na valnou hromadu musí být pozváni vlastníci všech privatizovaných bytů. Pokud jde o sociální zaměstnavatele, rozhoduje za ně vlastník, jehož zástupci by měli být na jednání rovněž přizváni. V Moskvě jde například o odbor bytové politiky a městského bytového fondu. Informace o plánech na pořádání valné hromady musí být každému vlastníkovi sděleny, jak to vyžaduje zákon o bydlení, nejméně 10 dní před akcí. A nejlépe na to účastníky písemně upozornit.

Kromě přesného data a času schůzky by zpráva měla uvádět otázky, které se na ní budou projednávat. To je nutné v případě, že se nekoná osobní shromáždění vlastníků a je třeba rozhodnout v nepřítomnosti většinou hlasů. A do nepřítomného hlasování lze bohužel dát pouze ty otázky, které byly předloženy na osobní schůzce. Pokud bude toto pravidlo zanedbáno, budou mít ti, kdo chtějí napadnout výsledky hlasování u soudu, větší šanci na výhru.

Na programu schůze by měla být především problematika vytvoření skladovacích prostor v suterénu a jeho sanace (resp. rozdělení podílů stávajícího suterénu mezi vlastníky). Dále je nutné určit složení sčítací komise pro sčítání hlasů při hlasování.

Schůze se považuje za uskutečněnou, pokud se jí zúčastnili vlastníci, kteří mají v bytovém domě více než 50 % hlasů (hlasování je „vázáno“ na velikost vlastněné obytné plochy a vlastník tří- rublová bankovka má více hlasů než vlastník jednopokojového bytu). Ti, kteří se shromáždili na místě, diskutují o všech otázkách a hlasují.

Pokud neobdrží 50 % hlasů, schůze se nepočítá. V tomto případě se budete muset uchýlit k hlasování v nepřítomnosti. O jeho realizaci budou muset být opět informováni všichni vlastníci. V informacích by měly být uvedeny stejné záležitosti, které byly navrženy k projednání na osobní schůzi, včetně složení sčítací komise, s pozvánkou k hlasování, jakož i čas a místo, kam mají být odevzdány vyplněné hlasovací archy. Hlasy sčítá vybraná sčítací komise.

Sebeuchopení a pravidlo zvyku

Často se majitelé domů, zejména noví obyvatelé, potýkají se situací, kdy je sklepní prostor v dlouhodobě obývaném bytovém domě již rozdělen mezi některé vlastníky. A oni zase v odpovědi na všechny otázky ohledně míst v suterénu ujišťují, že nejsou žádná volná místa. To je často doprovázeno nabádáními, že suterén byl vybaven na jejich náklady a nyní je právem jejich prostorem.

Ale ve skutečnosti to nelze nazvat jinak než sebezachycováním. Takové jednání ze strany vlastníků je nezákonné. Nebytové prostory včetně technického podlaží patří do kategorie společného majetku, proto na nich má každý vlastník domu svůj podíl v poměru k obytné ploše, která mu náleží. Squatting by měl být nahlášen správcovské společnosti a otázka přidělení akcií by měla být dále řešena, opět pomocí valné hromady vlastníků.

I kdyby však takové podmínky užívání sklepa byly schváleny obecným rozhodnutím na shromáždění vlastníků domů, lze situaci změnit. Přeci jen se změnilo složení vlastníků, to znamená, že se bude muset konat nová schůze.

Ve staré nadaci, zejména v budovách z Chruščovovy éry, již dlouho existovala jiná praxe: sklepy v takových domech byly velmi často používány od sovětských časů a bez jakýchkoli předběžných schválení, přestavby a jiných „konvencí“. Nejsprávnější je v tomto případě konečně shromáždit všechny vlastníky a na valné hromadě zažitý stav legitimizovat.

Podobné články: